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2021年新年前后，房地产相关新政策不断落地。

距离银行业房地产贷款集中管理制度出台不到一个月，1月22日，上海市住房和城乡建设委等八部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）正式实施，上海也成为今年首个升级房地产市场调控的一线城市。

新政在上海楼市实施的第一天，记者走访多家房地产中介公司了解到，不少购房者都在询问新政对购房的影响。此次出台的十条政策措施中，“调整增值税免征期限”、“离婚夫妻购房期限限制在三年以内”等细节最受关注。不少购房者确实受到政策影响，改变或停止了买房的程序。

一些购房者正在退缩

“压力还是挺大的。”孟女士是上海学区房购买“大军”中的一员，看到上海房市的新政策后，她松了一口气，因为她买的房子已经五年多了，新的税费变化对她没什么影响。

“最多人咨询的是‘二免五’征税问题。”一位房产中介告诉记者，此次《意见》调整了增值税免税年限，将个人向外人出售住房的增值税免税年限由2年提高到5年，这意味着《意见》发布前未进行网签的交易，如果交易房产在5年期限内，将要缴纳更多税款。

该中介称，​​自己负责一套地铁站附近的二手房，房东2017年以400万元购入，目前的潜在买家已经同意以目前市场价格500万元购买。按照此前的政策，这套房子已满足2年免征期，增值税及附加按差额100万元计算，仅需缴纳5.3万元税费。

“但遗憾的是，这套房子双方并未签订网上合同，按照新规定，并不符合5年免税期，增值税及附加税需按全额（500万元）计算，税费要21.3万元。同一套房子，因为前后政策不同，要交4倍左右的税费。”

“出租五年以上的房子我们一定会考虑，虽然名义上增值税是转嫁给卖方，但实际上最后还是会转嫁到买方身上，多出的几十万、几万元税费，对普通工薪阶层购房者来说是一笔不小的开支。”另一位正在考虑更换学区房的李先生表示，这一政策对有急需购房需求的购房者，尤其是打算购买学区房或改善性住房的购房者，有一定的抑制作用。

该购房者称，是因为看到2020年12月份新房、二手房大幅上涨，才开始了换房计划，但这一政策立刻让他“打了退堂鼓”，他表示要观望一下。

二手房、学区房或将暂时降温

“我正在换房，原本住在浦东，现在打算在浦西这边买一套。去年12月初交了70万定金，但还没开始网签。买的时候价格还比较稳定，但不到一个月，确实涨了不少。”孟女士庆幸自己选的房子已经履行了5年的使用期限，不用再承担更多的增值税。

受上海摇号政策影响，2020年以来二手房交易升温，迎来销售旺年。克而瑞研究中心数据显示，2020年上海二手房成交面积达2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额历史首次突破万亿元。

近几个月，上海核心城区学区房炒热，二手房业主集体抬价，相对而言郊区房价涨幅较弱，但热度不减，不少家庭以“假离婚”购置更多房产，成为微博热议话题。

记者采访了一位在上海郊区某地铁站附近提供房产交易服务的房产中介，据他观察，近几个月周边二手房价格上涨了12%左右。

记者观察到，1月21日房产调控 新政来了，上海郊区某地铁沿线新盘举行322套房源摇号销售，共有844组客户前来报名，报名率为262.11%。

该楼盘抽签后的第二天，就有很多客户前来签约，直到晚上7点，售楼处仍然有很多客户在咨询、签约。

客户在房地产销售处现场签订合同

2020年末，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分等级设定房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

记者从多位购房者处了解到，目前银行贷款流程正常，从网签到放款大概需要三周时间。此外房产调控 新政来了，记者从某大银行房贷客户经理处了解到，年初房贷信贷额度没有明显收紧，但未来在房贷新政影响下，个人房贷额度收紧是趋势，将维持在合规水平。

上海楼市调控政策也强调要落实好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。指导商业银行进一步加强贷款审查管理，加大对购房者首付资金来源、债务收入比等核查力度。严防信用贷款、消费贷款、经营性贷款等资金违规流入房地产市场。