虽然当前政策利好较多，但购房者的心理预期尚未彻底改变，修复仍需一段时间。

《中国房地产报》记者李晔北京报道

经过半年、两次降价，林欣终于把南京鼓楼区的一套破旧不堪、面积狭小的房子卖了出去。“去年，同一区域一套同类型的房子才卖了200多万，挂牌半年就卖了170万，最后以160万成交。”

2022年以来，南京像林新一样需要降价数次才能卖出二手房的业主不在少数，为了庆祝自己降价20万元卖出房子，南京栖霞区的王乐甚至专门在社交媒体上发文，邀请本地卖房人过来“碰碰运气”。

他们的卖房经历，更像是南京房地产市场的一个缩影。

“南京除了部分核心区域房价走势较为坚挺外，大部分区域新房、二手房价格和成交量都呈现低迷状态。”多位南京房产中介从业人员向记者表示。

今年以来，为了走出低迷，南京多次调整地方房地产政策，从相关数据来看，效果并不乐观。

近日，市场传出南京部分银行对二套房商业性抵押贷款规则进行调整，对于已结清首套房贷款的购房者，二套房首付比例下调至30%；对于尚未结清首套房贷款的购房者，二套房首付比例下调至40%。

12月9日，《中国房地产报》记者致电工商银行南京江北新区支行询问房贷调整情况。一位房贷部工作人员告诉记者，二套房贷规则确实已经调整，我行正在执行。同时，南京房地产多位从业人员也告诉记者，虽然没有看到明确的文件，但目前不少银行已经开始执行这一房贷规则。

对此，南京工业大学天城房地产研究院执行院长、南京房地产学会会长吴祥华在接受记者采访时坦言，降低二套房首付主要是为了提高需求群体减轻首付压力，实现置换购房，积极因素很多，但购房者的心理预期还没有完全改变，还需要一段时间去纠正。

二手房挂牌量激增

作为长三角地区的省会城市，南京房价自2015年到2021年实现连续五年增长，五年涨幅超过29%，在众多城市中脱颖而出；尤其是2017年“数万人涌向南京河西抢房”事件给业界留下了深刻印象，有人为了抢到一个房号，睡在地板上、连夜排队。

2022年，南京楼市开始降温。

“我想给家里买套大一点的房子，但手头没多少钱，只能先把这套老房子卖了。”家住南京鼓楼区的林欣告诉记者，这套“破旧狭小”的房子今年开始装修，5月份挂牌出售时价格就开始回落，看房的人很少。

“同小区的房子也在降价，我急着卖就得降价，最近新房价格也降了，所以我决定拼一把，11月底这套房子就以160万的价格卖出去了，没再等。”林鑫说。

南京河西南区域门店负责人介绍，从去年到今年，河西南二手房价格全线下降，小户型降价幅度从几十万元到百万元不等，大户型降价幅度更大。

我爱我家南京研究院统计还显示，11月南京二手房成交均价为29968元/平方米，环比下降1.9%，同比下降6.7%。

二手房价格的持续下跌，或许是因为房源数量激增。

2022年下半年以来，南京二手房挂牌量持续上涨。南京链家平台数据显示，今年7月网站挂牌量达12万余套，9月中旬突破14万套。截至11月16日，南京链家平台数据显示，南京二手房挂牌量达，突破15万套大关，创下历史记录。

与挂牌量持续上涨形成鲜明对比的是二手房成交量却呈现明显下滑趋势，11月南京二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下跌6%。

有些人在“亏本出售”，而有些人则在“捡便宜”。

“南京除部分核心区域房价走势较为坚挺外，大部分区域新房、二手房价格都处于‘内卷’状态。”南京鼓楼区一家房产中介公司人士告诉记者，购买满足基本需求的首套房变得更加容易。

有分析认为，“炒房族”退出市场、理性购房人群增多，也是二手房成交量、成交价格双双下滑的关键原因。

新房折扣持续

不断攀升的二手房挂牌量终于在12月份迎来了拐点。

12月11日，南京链家平台二手房挂牌量为套，较11月有所减少。

“现在已经是了，急着卖的就降价，不急着卖的就先下架，这是因为一年中最便宜的月份来了。”南京一家房产中介的从业者告诉记者，现在进入今年最后一个月，不少房地产开发商为了拉动业绩、回款，纷纷提高利润空间，采取“以价换量”的方式进行竞争。新房的优惠力度往往比二手、二套房要大。因为开发商想降价就降价，房子能卖出去就好。但房主每降价一分钱，就意味着自己收入的减少。

南京房地产从业者周本华在接受记者采访时证实了这一说法，“年底不少楼盘确实都有优惠，优惠一方面体现在售价上，另一方面也体现在首付比例上，不少楼盘都推出了1折首付优惠活动。”

“房企全年业绩统计都是按照自然年计算的，12月是最后一个月，很多房企都会在最后这段时间赶工发货、回款。”周本华说。

据记者不完全统计，仅11月份，南京就有12个楼盘推出特价、降价活动。其中，南京江北区某豪宅推出“八五折”优惠，原价4万元/平方米左右的房源以八五折的价格出售，折后价格为3.4万元/平方米；城南区某楼盘，原价3万元/平方米，折后现价2.7-2.8万元/平方米；栖霞区某楼盘推出一价闪购，最便宜的房源比挂牌价低30多万元。

还有很多公司在首付比例上做文章。

南京仙林湖片区某楼盘给出的优惠包括楼价打3折；一位房产中介称，首付可低至10%。

不过业内人士表示，此类允许10%首付的楼盘，通常采用分期付清首付的方式，并非真正意义上的10%首付。

周本华也直言，这样的活动对个别楼盘成交有一定效果，但对整个南京楼市的复苏作用有限。

中指院南京分院高级分析师赵倩表示，南京核心板块房地产市场目前表现仍然比较好，但其他板块特别是郊区仍然需要一些刺激和利好政策来推动市场回暖。

政策放松持续

南京二套房首付比例较前4个月有一次下调。

8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布相关文件，决定自当日起调整新发放商业性个人住房贷款首付比例。

文件规定，在南京市（不含溧水区、高淳区）有购房记录但申请贷款时实际无房的家庭，或拥有1套住房但无购房贷款记录或相应住房贷款已结清的家庭，商业性住房贷款首付比例不得低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）有1套住房且相应住房贷款未结清的实名家庭，可以再次申请商业性住房贷款。在贷款购买普通住房时，最低首付比例不得低于60%。

再往前追溯，从4月份开始，南京就开始了一系列房地产政策的调整。

4月底，南京市将外地居民申请购房的条件由“3年内连续在南京缴纳社保或个人所得税2年及以上溧水最近二手房信息，且不能通过补缴个人所得税或社保购买住房”调整为“1年内连续在南京缴纳社保或个人所得税”，且在南京累计缴纳6个月的个人所得税或社保，补缴部分不计算在内。

6月，南京市限购政策再度调整，非南京户籍居民只要补足半年社保，即可直接办理购房证明。此外，不再区分社保征缴方式，当事人可通过参加人身保险的方式补缴。

“此类政策对于南京楼市有一定利好，但整体市场表现还是明显低于去年同期，‘金九银十’并没有取得十分亮眼的成绩。”赵倩对记者表示。

赵倩称，受疫情影响，目前主要问题是购房者信心不足，观望情绪浓重。另外土地市场也表现不佳，开发商拿地积极性不高溧水最近二手房信息，国企、城投公司撑底线，甚至出现部分地块流拍，也影响购房者信心。

一组数据也间接证实了上述专家的观点。

中指院统计数据显示，1至11月，南京新房成交总套数62471套，较去年同期的10.15万套，同比下降38.45%；成交面积779.8055万平方米，同比下降34.28%。

值得注意的是，截至目前，南京已进行四批集中土地供应，共计收取土地供应资金1259亿元，较去年全年的2015.5亿元大幅下降，同比下降37.5%。

复苏需要时间

11月，多项房地产重要政策相继出台，“金融16条”允许房企举债扩张，加大融资支持力度，商业银行积极跟进落实金融支持，“第二支箭”、“第一支箭”、“第三支箭”、“第四支箭”相继落地，整体政策具有实施快、范围广、规模大的特点。

与此同时，各个城市也积极响应，调整房地产政策。

12月9日，佛山全面解除限购；此前也有消息称武汉限购有所调整。

12月6日，南通市调整住房公积金贷款套数认定标准，以职工家庭办理的住房公积金贷款套数作为住房套数认定标准，即“认贷不认房”。

南京此次调整二套房首付比例也遵循了小步快走的原则，为房地产市场提供了政策支持。

然而，这样的政策真的能够有效带动南京楼市步入“复苏”通道吗？

对此，吴祥华表示，二套房首付降低其实意在进一步刺激改善性需求，但市场上仍有不少急需客户处于观望状态，市场全面复苏还需要一段时间。

赵倩认为，随着疫情的缓解，经济或将踩下油门，另外二手房首付比例的降低，或将带动新房、二手房市场回流，从而带动市场复苏。