昨天（9月19日）下午，临近工作日结束，西安市住房和城乡建设局在其官网和微信公众号同时发布消息：“市住房和城乡建设局召开工作会议，推动房地产市场平稳健康发展”。

▲西安市住房和城乡建设局官网截图

住房和城乡建设会议释放房地产新政策信号

西安市住房和城乡建设局的这则新闻中最引人注目的内容是，在房地产市场会议上：

一是进一步优化调整限购范围，取消我市二环以外区域的限购。

二是全面推行“有抵押过户”，落实住房置换退税优惠政策。

三是增加刚性住房和改善性住房供应，做好价格监测和引导，确保房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定。

四是严格落实商品房销售信息披露制度，切实维护购房者合法权益。

五是实行分阶段办理施工许可和联合验收，全面落实新建商品住房“交房移证”政策。

六是完善房地产企业诚信评价机制，推动企业依法诚信经营。

从消息中还可以看出，西安依然坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，适应房地产市场供求关系发生较大变化的新形势，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

哪些区将彻底取消住房限购？

会议提出取消西安市二​​环以外区域限购，我们先来看一下此前的限购具体规定。

西安最新一次住房限购政策于2021年8月30日发布，重点扩大住房限购限售范围、强化住房限购措施。

一是扩大住房限购限售范围。将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购限售范围。西咸新区沣东新城、沣西新城高桥街道、马王街道将与市区六区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区等区域实施统一的限购限售等住房销售管理政策。（编者注：此前西咸新区的限购限售仅包括沣东新城）

二是强化住房限购措施。一户家庭在本市落户满3年，方可在限购区内购买第二套商品住房。（编者注：此前购买2套房的条件与1套房相同，即需在本市落户满1年并在本市连续缴纳12个月社会保险或个人所得税，退役军人和经批准引进的各类人才除外）。经批准引进的E类人才，在本市连续缴纳12个月社会保险或个人所得税，可在限购区内购买商品住房。夫妻离婚，离婚前家庭在限购区内拥有2套及以上商品住房的，离婚后一年内，任何一方均不得在限购区内购买商品住房。

两年后，2023年，西安提出取消二环路外区域限购，二环路以内区域包括碑林、莲湖、新城、未央等行政区，此外高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、西咸新区、临潼区、长安区等区域将取消限购。

▲红色框为西安市二环以内区域

至于买房是否需要西安本地户口？是否还需要缴纳一定期限的社保或个税？这要看解除限购的具体细则，目前还未出台。

为何以二环路为界放宽限购？

西安这次优化调整，为何二环成为是否实施限购的分界线？

今年全国大量城市取消限购，但彻底解禁的城市只有佛山、东莞、嘉兴、南京、福州、廊坊、大连、兰州、济南、青岛、郑州、沈阳等12个城市，这基本是因为房地产投资的快速下滑，以及大量房企倒闭。

其中南京取消限购措施力度最大、最实，除了出台利好政策外，还直接发放真金白银补贴。比如，全面取消限购，购房无需证明，认房不认贷，首套房首付仅20%，二套房首付仅30%，购买新房补贴为合同总价的1%。鼓励有房家庭卖旧换新，对卖二手房购买90平米以上新房的，给予不低于合同总价0.5%的补贴。

比如你在南京买一套新房，面积100平米，每平米单价2万元，总价200万元，政府就会补贴房价总价的1%，也就是2万元。

相比之下，更多城市选择逐步、部分取消限购，包括南昌、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉、苏州等20多个城市，包括放宽部分区域限购、取消商业、写字楼限购等。

目前，西安也选择了“折衷”方案——中心区域保留限购，周边区域放宽限制。

一方面是因为上半年西安房地产供应面积约650万平方米，同比减少16%，但成交面积接近600万平方米，同比增长18%，数据说明市场基本面还是不错的。

另一方面，西安新房更多集中在外围新区，而且二环外限购取消也符合城市人口规划分流趋势。

全面推行“质押流转”意味着什么？

西安市住房和城乡建设局还提出全面推行“有质有量”，这意味着什么？

“有抵押转让”依据的是《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。在二手房市场，有抵押转让是指“将抵押贷款和房屋转让给下一个买受人”。交易双方可以在不解除原抵押权的情况下，办理房屋所有权转移登记。其本质是卖方将抵押贷款连同房产一起转让给买受人，买受人同时办理抵押贷款的抵押登记。

此前，在西安交易二手房时，如果房贷未还清，卖方必须提前筹措资金西安历年房产新政，结清现有房贷。因此，市场上有专门的公司向卖方提供预付款（即过桥资金）来结清房贷，并根据预付款时间收取手续费。一般二手房的交易时间至少为一个月。

▲有专门做房贷提前还款的公司。图片来源：南宁晚报，宋延康摄

全面推行“带按过户”，带来的利好和便利有：对卖方来说，可以解决交易过程中筹集还贷资金难的问题，规避资金风险，节省过桥资金成本；对买方来说，可以减少交易环节，一次性完成过户、转按手续；从整个房地产市场来看，可以缩短二手房交易周期，盘活西安二手房市场，让市场交易周期更加顺畅。

限购解除后，西安二手房市场需求会否暴涨？

业内人士朱先生表示，解除限购对市场会有一定的刺激作用，而且现在正好是金九银十西安历年房产新政，如果有急着卖房的业主，也可以抓住这个机会。不过应该对市场影响不大，毕竟西安二手房的存量还是比较大的，目前只是说二环以外不限购，具体细节还需拭目以待。