本报记者 杨让臣 张家珍 上海报道

（调查显示，改善住房正在成为居民购房的首要原因。受访者/图）

一揽子利好政策的实施，刺激房地产市场止跌企稳。与此同时，房地产需求也在悄然发生变化。

据住房和城乡建设部近日发布的统计数据显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房地产市场成交量大幅增长。新建商品住宅网上签约量同比增长14.1%，二手房网上签约量同比增长47.3%。

第一财经记者注意到，10月成交数据中，新建商品房方面，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新建商品房成交量同比增幅均超过30% -同比；二手房方面，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。

多位业内人士表示，目前我国房地产周期已发生深刻变化。整体房地产市场已从扩张期进入放缓期。新增供给与存量关系发生明显变化，未来将呈现多元化发展趋势。

清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴静在“创新破局重塑愿景中国商业地产三十周年发展高峰论坛暨仲量联行近期举办的“改善型需求”报告显示，改善性需求已超越首次购房成为最大需求来源，住房需求趋于多元化、高品质。 “未来，住房需求在一定程度上仍然存在，但增速将逐渐放缓；市场将更加关注现有住房的更新和质量提升，而不是依赖新增住房供应。”

多地楼市先跌后企稳

得益于9月底“止跌企稳”政策信号的积极释放，今年“银十”期间楼市成交量超过“金九”。这也是自2007年以来的首次。

住建部统计数据显示，今年10月，全国房地产市场新建商品房、二手房成交量较9月有所增长。其中，新建商品住宅网上签约量同比增长0.9%，较9月份同比扩大12.5个百分点。这是自 2023 年 6 月以来连续 15 个月下降后首次出现增长。二手房市场也同比增长8.9%，连续7个月实现同比增长。

记者注意到，今年9月，中共中央政治局召开会议强调，要抓住重点、积极行动，切实落实好现有政策，加大力度推出增量政策，进一步推动提高政策措施的针对性和有效性。

关于房地产领域工作，上述会议明确，要推动房地产市场止跌企稳，严控增量、优化存量、提高商品房质量建造;要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加快完善土地、税收、金融等政策，推动构建房地产开发新模式。

在此背景下，各地陆续优化调整楼市政策，商品房交易日趋活跃。以上海为例，上海房地产交易中心“网上房产”网站数据显示，今年10月1日至28日，全市二手房（含住宅、商业、写字楼及停车位、等）成交量达到21922套，新房市场成交面积也环比增长近40%。

除上海外，长三角地区另外两个重要城市南京、杭州的房地产交易市场也活跃。

据中国指数研究院统计，自9月底楼市新政发布以来，杭州房地产市场情绪明显回暖。新政后，新房市场周均成交量较9月前三周增长70.6%。剔除国庆假期影响，增幅超90%；新政之后，二手房市场的交易量也创下历史新高。周均成交量较9月前三周增长54.0%。剔除国庆假期影响，增幅达到84.5%。市场活动有所增加。新“杭州五项举措”推出当周，全市旅客量突破16万人次，创历史新高。

今年10月南京楼市成交量也表现不俗。据克而瑞统计，10月份，南京新房市场成交量40.12万平方米，环比增长8.77%；成交均价31400元/平方米，环比上涨20.83%。从销售业绩看，南京市场整体活跃度有所提升，房企销售业绩环比增幅明显；南京20强房企全线业绩达128.95亿元，环比增长约35%。

但楼市企稳的可持续性以及房价是否会继续上涨仍是市场关注的焦点。

易居研究院相关报告分析认为，市场企稳具有较强的可持续性。 “近三年被压抑的购房需求正在被积极释放，包括刚性需求和改善性需求。同时，市场之间的传导效应正在增强。比如二手房的活跃度已经开始带动新房装修市场活跃度，各项利好政策的释放将持续降低购房成本，提高购房热情。”

“成交量的‘停稳’，会带来成交价格的‘停稳’。从各地实际情况来看，目前价格以稳为主，下跌空间明显缩小，但也存在一定的下行空间。”短期内房价上涨的可能性也不大，预计今年四季度是房价稳定的‘黄金期’。”易居研究院表示。

探索库存改善模式

事实上，随着楼市走向“止跌企稳”的新周期，房地产行业面临新的变化，急需建立新的发展模式。

国家统计局数据显示，我国城镇化率已从2010年的50%左右提高到目前的近70%。与此同时，房地产开发投资在快速增长后进入平稳期。城镇人口预计将保持较慢增长速度，即将进入稳定平台期。人口红利的逐渐消失，对住房市场的长期需求产生了深刻影响。

“乐观地讲，我们目前所处的10年里，全国新建住房的需求比前10年下降了25%，而且这种趋势在未来二十年还将进一步延续，这将对新的市场需求带来了多方面的影响。”吴静表示，这标志着住宅需求特征发生根本性变化。购房者需要更好的房子，而不是面临普遍的供应短缺。

吴静进一步表示，在当前的住房需求中，投资投机性需求明显下降，消费性需求正在回升，需求主体也发生了变化。 “购房主力需求不再是刚性需求，而是一次改善甚至多次改善转移。预计到本世纪中叶，我国整体住房存量将稳定在接近600亿的规模平方米。”

仲量联行与清华大学联合发布的《中国房地产行业趋势与前景报告》（以下简称《报告》）分析认为，未来我国人均住房面积仍有提升空间，而原有住房的拆除也会贡献部分新增需求，但随着人口自然增长率的下降和城镇化进程的放缓，未来住房需求的核心驱动力也在发生变化。

在此背景下，房地产行业与我国经济发展密不可分。探索建立健康可持续的房地产业发展模式，对于实现经济高质量发展具有重要意义。

那么，如何探索和建立健康可持续的房地产业发展模式呢？ 《报告》指出，购房者不再只注重住房数量，而是更加注重住房质量、配套设施和居住环境的舒适度。 “这种趋势对房地产行业提出了新的要求，促使其在产品设计、服务水平和社区设施等方面进行升级，以满足居民日益增长的高质量需求。”

受此影响，科技将进一步推动房地产行业数字化转型，满足不断变化的市场需求，逐步从传统的增量开发和销售模式向更注重服务和质量的存量改善模式转变。 “在此过程中，数字技术与房地产行业深度融合，衍生出一系列房地产新技术，有效帮助房地产行业降本增效、提升管理精细化、优化资源结构，推动建立房地产开发新模式。 ”《报告》称。