2024年11月13日晚，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》其中涉及多项房地产税收优惠政策。主要内容如下：

1、购买家庭唯一住房，面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。家庭购买第二套住房，面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积超过140平方米的，减按2%征收契税。

2.取消普通住宅与非普通住宅标准衔接的增值税、土地增值税优惠政策。购买满2年（含2年）的房屋对外出售，免征增值税。

3.降低土地增值税预缴税率下限0.5个百分点。

11月8日，财政部在第十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上表示，正在积极谋划下一步财政政策，加大逆周期调节力度。其中，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，将于近期推出。

本政策是本政策的具体落实。

从内容看，此次发布的税收政策核心是减轻住房买卖双方和企业的税收负担，有利于促进房地产市场稳定。

11月13日晚，支持房地产市场健康发展的相关税收政策终于落地。

契税方面，将现行享受1%低税率的面积标准由90平方米提高至140平方米，并明确北上广深四城市均可适用契税与其他地区统一实行家庭第二居所税收优惠政策。 。

也就是说，调整后，全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一缴纳1%的契税。面积超过140平方米的，唯一住宅按1.5%的税率征收契税，第二个住宅按2%的税率征收契税。

此前，各地契税标准有所不同。例如，在上海，首套房屋面积90平方米以下的契税为1%，面积90平方米以上的房屋契税为1.5%。第二套房子的契税为 3%，无论面积如何。

结合契税调整范围，购买90-140平方米第二套房的受益最大。

本轮调整后，购买第二套房子面积在90-140平方米的，契税标准将由原来的3%降低为现行的1%。

克而瑞数据显示，目前上海90-140平方米新建商品住宅平均总价为628.76万元/套。按600万元/台计算，调整前契税为18万元，调整后契税为6万元。元，可节省12万元。

增值税方面，北京、上海、广州、深圳取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售住房适用与全国其他地区相同的增值税政策。本市个人购买房屋满2年（含2年）并出售给他人的，免征增值税。

公告明确取消普通住宅与非普通住宅标准衔接的增值税优惠政策。

2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门打出“组合拳”，其中包括取消的普通住宅楼。以及非普通住宅标准。

当时，财政部部长助理宋启超表示：“目前，财政部正在抓紧明确取消普通住宅和非普通住宅标准挂钩的税收政策。在增值税方面除北京、上海、广州、深圳四个城市一线城市外，在其他城市，对于个人出售、购买的住宅房产满2年，无论普通住宅和非普通住宅在北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人购买2年以上的普通住宅，免征个人销售和购买的增值税。 -使用期限超过2年的普通住宅需缴纳增值税。”

此次政策调整后，原北京、上海、广州、深圳个人购买满2年（含2年）非普通住房销售征收增值税的规定不再执行。

此前，在未取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，非普通住宅按5%差别税率征收增值税。

按600万元/套计算，若购买时原价为400万元，则应纳增值税为：不含税价格*税率，不含税价格为：含税价格/（1+税率），即（600 -400）/1.05*5%，约9.52万元。

从目前市场来看，大部分二手房交易可以完成2年。因此，免征2年增值税有利于一线城市的次新二手房交易，减少二手交易中买卖双方的价差。

与上述两项政策对买卖双方更有利不同，土地增值税的调整与企业更相关。

与房地产开发模式相适应，我国土地增值税实行预征制度。为保证土地增值税收入及时均衡收到，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，税务部门预——对工程竣工结算前纳税人转让房地产取得的收入，按一定比例征收土地增值税。税款将在项目全部竣工结算后进行结算。超出部分将予以退还，超出部分将予以报销。

为充分发挥土地增值税预征的调控作用，国家税务总局于2010年发文，明确了各地区预征税率下限，其中：东部地区为1.5%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

此次调整，各地区土地增值税预缴税率下限均下调0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部省份预征费率下限为1.5%，中部和东北省份预征费率下限为1%，西部省份的预收率为0.5%。

同时，在已取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定，纳税人建造普通住宅的，标准住宅出售且增值税金额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

当前，随着房地产市场形势的变化，不同房地产项目的增值水平出现结构性分化。部分房地产项目增值率大幅下降。调整预征费率下限，科学调整各地预征费率。留出空间，从而缓解房地产企业资金压力，调整企业预期，促进房地产市场平稳健康发展。

从近期政策发布的频率和内容来看，财税支持政策正在加速落地。本轮政策支持的重点是房地产，后续政策实施将比之前顺利很多。

我们认为“推动房地产市场止跌企稳”的政策决心是坚决的。 9月26日以来一系列优化政策密集落地实属罕见，释放出稳增长、稳楼市的强烈信号。

中长期来看，目前出台的这些财政金融政策将对房地产市场产生积极影响。