即将进入2025年，这意味着现有的部分公积金贷款利率将会调整。

这一背景是，今年5月，中国人民银行发布通知，将五年以上首次贷款利率由原来的3.1%下调至2.85%。

《第一财经日报》记者注意到，今年以来，业务迅速下滑，一度出现公积金贷款利率与商业贷款利率倒挂的情况。业内人士建议，应尽快调整公积金贷款利率，更好地发挥公积金贷款的普惠性。上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛指出，个人利率至少再降低80BP。

房贷利率与公积金贷款利率利差收窄

今年5月，中国人民银行发布通知，自2024年5月18日起，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首次个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。 5年以下（含5年）和5年以上贷款分别调整。调整为2.35%、2.85%，5年以下（含5年）、5年以上第二笔个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%、3.325%。通知称，2024年5月18日之前发放的个人住房公积金贷款自2025年1月1日起执行新利率。

根据现行政策，以首套房为例，2024年5月18日前发放的个人住房公积金贷款，5年以上首套房公积金贷款利率为3.1%，自2024年5月18日起执行2025年1月1日 新利率为2.85%。

从利率来看，LPR下调结合银行降低房贷利率点，商业个人住房贷款利率大幅下降。部分城市商业性个人住房贷款利率与公积金贷款利率倒挂。

招商联盟首席研究员董希淼指出，在广州、东莞等城市，部分银行已将首套房贷款利率定价为较同期LPR低100个基点。但10月21日之后，5年期LPR回落至3.6%。对于原本已签约的贷款，银行信守承诺，实际利率为2.6%，低于公积金贷款利率。这主要是有关部门考虑不够、政策调整力度过大造成的。利率过低不符合市场规律，不利于维护正常的金融市场秩序。

董希淼进一步表示，浮动利率房贷利率以LPR为基础。对于新增抵押贷款来说，LPR下降并不意味着抵押贷款利率也会下降同样的幅度。一些银行可以及时进行适当的调整。在一些地区，LPR过快下降导致的超低房贷利率的适度调整是正常的市场行为，有利于维护房贷市场的商业可持续性。调整后的房贷利率与公积金贷款利率保持适度利差，仍处于历史较低水平。

“随着市场形势好转，商业贷款利率进一步下调的可能性有所降低，部分地区甚至主动适度上调商业贷款利率，以缓解商业贷款利率与公积金贷款倒挂问题总体来看，这种现象较之前有所缓解。”上海房地产研究所副所长严跃进表示。

公积金贷款利率会继续下降吗？

在董希淼看来，公积金贷款具有很强的政策含义。在商业个人住房贷款利率大幅下降的情况下，应尽快调整公积金贷款利率，与商业个人住房贷款利率保持适当的利差。充分发挥公积金贷款的普惠性。

任涛认为，部分地区选择提高商业性个人住房贷款利率而不是降低住房公积金贷款利率，实际上是本末倒置。当利率跌至下限附近时，您应该选择降低下限，而不是保持下限不变。事实上，为了降低购房成本，考虑到利差，可以通过降低住房公积金贷款利率来实现，因为这对商业银行并没有实质性影响。

“与5年期LPR下调相比，住房公积金贷款利率下调速度明显较慢，需要补降。例如，2019年8月LPR报价机制改革以来， 5年期LPR累计下调10次，累计降幅达到125BP，而同期5年以上个人住房公积金贷款利率仅下调两次，且累计降幅仅为44BP，从这个角度来看，个人住房公积金贷款利率至少应该降幅80BP。”任涛说道。

任涛补充道，目前房地产金融政策、房地产税收政策已基本出台，但市场反应并不积极。尽管活动有所增加，但可持续性仍有待观察。迫切需要更大的政策来扭转困境。在相关政策尚处于酝酿阶段的背景下，住房公积金贷款大幅减少可以在一定程度上弥补后续的政策真空期。

不过，严跃进分析，虽然降息有利于老百姓买房，但需要客观看到目前公积金贷款限额和使用限制正在放宽。不过，目前尚无进一步下调公积金贷款利率的明显迹象。

严跃进认为，个人住房公积金贷款利率进一步下调的可能性不大。以广州为例，其政策更多体现在增加贷款额度，即借款人可以借到的贷款额度不断增加。但从未提及降息的可能性。因此，提高贷款限额本身可以让更多人享受到公积金的优惠利率，但短期内利率进一步降低的可能性不大。当前银行金融政策总体较为宽松，主要是在现有政策的基础上进行消化。