王庆/文问：重阳投资如何看待近期房地产市场的回暖？

答：9月26日，高层领导强调要推动房地产市场止跌企稳。随后，降低房贷利率、降低首付等政策陆续落地，城中村改造货币化安置、专项债收存等政策也相继出台。各部门齐心协力，进一步积极稳住房地产业基调。

从整体数据来看，近两个月房地产市场出现明显回升。从数量上看，国家统计局数据显示，10月份全国新建住宅销售面积同比小幅下降0.5%，销售金额同比小幅增长0.8%较上月大幅增长。据Wind统计，截至11月19日，全国30个城市新房销售面积11月同比增长13%。从二手房来看，住建部数据显示，10月份全国网上二手房交易数量环比增长4.5%，同比增长8.9% 。从价格看，10月份70个大中城市新建、二手住宅价格环比下降0.5%，环比分别上涨0.2%和0.4%。

从结构上看，本轮市场状况一线城市明显好于其他城市。截至11月19日，一线城市新房销售面积同比增长49%。住建部透露，10月份一线城市二手住宅网上交易量同比增长47.3%。 10月份一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，为近13个月来首次环比正增长。一方面，这是由于一线城市人口净流入，供需关系相对健康；另一方面，也是由于此前二三线城市的政策放松较为彻底。本轮政策中，一线城市政策相对宽松，包括较低的利率、较低的首付、税收优惠等。诸如此类的政策其实对一线城市更有利。

从时间尺度对比来看，本轮经济复苏总体超过517新政，但仍暂时弱于2023年初疫情管控放松后的复苏。 2023年2月至4月，新房销售面积同比增长2.7%，70个大中城市新房价格环比上涨近1%，二手住宅价格累计上涨约0.4%。一方面，这是因为疫情缓解后的预期复苏是全国层面的，本轮主要受益者是一线城市；另一方面，也是因为居民收入预期较疫情刚放松时相对疲软。

从国内外经验来看，一线城市房地产市场企稳往往领先于全国房地产市场。本轮一线城市二手房交易量已高于2023年一季度，二手房挂牌数量也相对稳定并略有下降。这表明，在政策更大程度宽松下，一线城市此前积累的购房需求逐渐释放，房地产市场短期内有走势。达到供需平衡。但长期来看，一线城市的稳定仍取决于新需求的稳定，而新需求更多取决于居民收入预期的改善。随着房地产各项限制政策逐步取消，后续财政政策如何有效刺激居民、居民收入是否有望回升，将是决定房地产市场能否企稳的关键。