11月份各地房地产市场成交结果陆续出炉。对于11月的数据，网上出现了两种完全不同的观点。一些人认为销售趋势良好，而另一些人则开始担心市场降温。

确实，从不同的数据维度来看，市场的感知温度是不同的。

总体来看，11月份的市场热情依然延续到了10月份，但涨幅没有10月份那么强劲。政策效应出现减弱迹象。很多人关心2024年的最后一个月房地产能否再次大涨。

明远君认为，答案是肯定的。

11月份楼市维持高位运行

但市场实际上已经降温

11月份以来，楼市火爆的消息不断传出，尤其是一线城市，楼盘售罄、排队看房的消息不断传出。市场不负众望，多地在线签证数据再创新高。然而，如果我们看一下当月的订阅数据，情况就不同了。

1、多地网上申请签证数量创近年来新高，市场火爆持续

往年，“金九银十”之后的11月通常是楼市淡季。今年11月份，楼市的表现很不寻常。不仅延续10月火爆态势，部分城市成交数据也超过10月，创下近年来新高。

我们先来看看新房网上签约数据。

四大一线城市二手房市场表现更为活跃。

上海网上签约27,050套，不仅刷新了全年最新成交纪录，还创下了44个月来的新高；这也是自2021年3月以来，上海二手房月交易量首次突破2.7万套大关。

深圳数据也创近46个月来最高纪录，连续两个月保持在“繁荣线”水平。

北京创近20个月来新高。广州虽然略有下降，但仍保持在较高水平。

一些热点二线城市也表现强劲。

例如，杭州新房成交量连续四个月增长，11月环比增长31%；二手房市场也火爆，网上签约量环比增长14.4%至10,429套，为2023年3月以来的最高水平。

数据显示，中国指数研究院监测的30个城市中，11月份新建、二手房交易规模均呈现正增长。然而，不同城市的冷热不均匀。 10月份部分城市延续上涨态势，但部分城市走势出现逆转，成交量环比下降。

总体来看，一、二线城市走势好于三、四线城市；二手房企稳信号强于一手房。市场分化非常明显。

2、当月认购数下降，新政效应呈现减弱趋势。

我们知道，网上签约的数据存在一定的滞后性，合同启动到网上签约之间存在一段时间。也就是说，11月的交易数据实际上包含了10月的部分交易量。

因此，实际认购量更能反映当月的实际交易状况。

从认购数据来看，即使在热点城市，11月的成交量实际上也出现了回调。

例如，增长最为强劲的深圳，根据乐友家研究中心的数据，尽管11月新房市场活跃，认购量达到9986套，但较上月下降了33.8%（ 10 月份为 9,986 套）。 13366套）。对比两个数据，变化是不言而喻的。

广州的网上签名数量有所下降，订阅量、访问量等其他数据也有所下降。

机构数据显示，11月广州主要在售一手住宅总参观人次为7.34万人次，总认购人数为2818人次。与10月后两周相比，日均访问量和订阅量分别下降了7%和7%。 16.3%。

与一二线城市相比，低线城市楼市走势更为疲弱。

中国指数研究院数据显示，11月份房地产百强企业销售额同比下降9.46%，环比下降18.62%。

新政出台的10月，新房销售同比、环比双双正增长，增速分别达到10%以上和67%以上。

结合我们前面提到的一、二线城市同期和环比整体增幅可以推断，三、四线城市销售降温拖累了整体数据来看，下降幅度不小。

显而易见，新政的效果开始减弱。

楼市打响今年收官之战

12月数据预计不会差

目前距离2024年结束还剩下不到一个月的时间，这场最后的战斗能否打成功，很多人可能并不确定。

明远君认为，虽然11月实际成交量有所下降，但政策和房企共同作用。在新动能推动下，市场止跌企稳的机会依然很大。

1、12月成交有“保障”，但市场也存在不确定性

首先，我们知道楼市具有一定的长尾效应。

以新房为例。先订阅，再交定金，再网上签名。目前，很多项目都提供了比较长的首付期限，有的项目甚至给客户两三个月的时间。

11月整体认购量虽较10月有所减少，但仍远好于前三季度。 11月成交逐步释放，为12月成交量提供了“底线保证”。不间断在线获客，点击了解更多

其次，政策方面有进一步接力的希望。

本轮楼市回暖始于9月底新政的出台。在以往政策效果减弱的同时，新政策正在发挥作用。

一方面，12月1日起，房产交易税新规将正式实施，契税、增值税、个人税的调整将为购房者，尤其是改善群体带来实实在在的优惠。受益最多。

从11月成交情况来看，该群体成交占比呈现上升趋势。

以上海为例，800万元至1200万元成交占比提升2.13%，12至1500万元总价位区间也提升6.81%，占成交总额的9.41%。

本月一线城市税费新规的实施，预计将为改善住房拥有率再添动力。

另一方面，本月中央要召开会议，很多人也在期待届时会推出哪些新的救助政策。

此外，各地库存均有所下降。

房地产市场的走势最终是由供求关系决定的。

本轮房地产低迷的核心问题是供给过剩、有效需求不足。今年以来，政策不断引导土地供应减量提质，同时刺激潜在需求释放。目前，这些措施看来有效，各地库存普遍出现不同程度下降。

克而瑞追踪的30个重点城市中，大部分已缩短库存和去库存周期。目前，消化周期超过18个月的城市已减少至18个，较10月减少4个。

库存下降也将对稳定楼市起到积极作用。

当然，必须看到，购房者观望情绪有所增加，市场存在一定的不确定性。

近两个月来，部分二手房业主心态发生变化，挂牌价调整、临时涨价的现象又重新回归市场。以深圳为例，据明源君观察，11月份销售房产价格普遍回升。

9月份，大部分成交的房屋价格回落至2017年左右，而近期成交的房屋价格大部分回落至2019年左右。也就是说，成交价格出现了反弹。

当然，这也是因为，经过两个月的大成交量，前期的低价房源已经用完，剩下的房源本身定价就比较高。

明远君还从中介了解到，近期部分业主的心态发生了变化。大部分房产的议价空间变小，买卖双方再次陷入心理拉锯战。但总体来看，12月份的数据肯定不会比7、8月份差。

2、年底房企全力以赴，销售有望再度回升。

房地产企业能否实现年度目标就看这个月了。

据中国指数研究院统计，截至11月，保利地产、滨江集团、华润置地3家房企均提前完成年度销售目标。其余公布年度目标的房企目标完成率均低于90%。

进入最后冲刺阶段，房地产企业多招，力争抢到最后一枪。

近两个月来，不少项目传出开盘即售罄的好消息。据了解，一方面，由于推进策略的调整，大部分项目以“小步快”的方式推进；另一方面，这些项目基本都是以价换量。

例如，深圳某急需项目，在注册、认购、开盘、付款等阶段都有不同幅度的折扣。添加这些折扣后，您可以获得 15% 的折扣。本项目拿地时有限价，初始售价略低于限价。

尽管近两个月部分房企宣布恢复折扣，但以价换量仍是市场主流。

除了降价，房地产企业还推出了一系列促进项目销售的措施。

比如，一些房企采用10%首付、首付分期、无理由退房等方式降低购房者的准入门槛。

有的推出免费家电、免费精装修、免费购物券、免物业费、特价房等活动来吸引购房者。

也有房企采取“一城一策”策略，根据不同城市客户群体特点“量身定做”的营销方式。例如，试点城市的房地产企业积极参与“以旧换新”活动，安排专人为客户制定有效的解决方案。旧房销售策略帮助客户快速出售旧房并顺利完成置换过程。

在多方共同努力下，本月的成交数据大概率不会太差。至于实际结果如何？我们拭目以待。