近期，作为商品房市场领头羊的上海、北京、深圳、广州四个一线城市相继出台取消普通非普通住房标准的政策，与之相关的税收政策也纷纷出台。也进行了相应调整。具体来说，个人享受低契税税率（1%）购房的面积标准由90平方米以下扩大到140平方米以下。无论第一套房还是第二套房，所有人都可以享受此优惠；对于个人销售，购买已满2年（含2年）的住房免征增值税。

本质上，这是新一轮商品房市场救市特点的体现，即继续落实现有政策，加大力度推动增量政策落地，从而形成政策“组合拳”和释放叠加效应，巩固房地产市场“止跌企稳”。 ”基本。进入11月中下旬后，一线城市商品房市场成交量反弹减弱，前期政策落地边际效应减弱，要顺势而为出台新政策“降低成本、降低门槛、提高预期”。

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此次一线城市减税新政有三个方面值得关注。首先，新政实施后，一线城市的税收政策与其他城市一致，不再征收惩罚性税款。过去，由于热点城市住房紧缺，房价上涨预期强烈，为保证刚性需求，增加住房供给，国家于2005年发文明确了普通住房和非普通住房的标准。住房。涉及环节的契税、个人税和增值税将采取较高的税率。

近年来，除一线城市外，其他城市均取消了普通住房和非普通住房标准。对于一线城市来说，年轻人、新市民很多。每个城市都有几千万人口，商品房市场发展得更早更快。现在刚性需求和住房置换需求相对集中。 “有没有”、“好不好”的需求巨大，随着住房供需关系发生重大变化，投资性需求退出，合理性需求占主导地位。同时，首先——一线城市的购房压力也最大，迫切需要降低购房成本，在税费上一视同仁。

其次，新政策出台后，交易环节成本基本被削减。房屋交易中最大的成本就是必须一次性缴纳且不能借贷的“高额税费”。例如，购买价值500万元的100平方米房产，购房者需缴纳契税6万元；如果是第二套住房，契税缴纳额增加至15万元；如果价值增加200万（即使持有2年），业主出售需缴纳10万增值税。新政后，房产只需缴纳5万元契税，其他一律免收。

与房贷降息相比，减税带来的“降本降门槛”效应更为明显。首先，提高了业主挂牌出售的意愿，促进房产销售更快、更顺畅，从而满足业主置换、改善的需求。其次，旧房可以出售，这也鼓励了急需人群“上车”，带动了急需和改善的循环。而且该政策惠及更多90-139平米楼盘，覆盖一线城市大部分刚需和改善型需求，带动效果明显。最后，交易变得更加顺畅，业主“低价出售”的意愿降低，这有助于房价止跌企稳。

三是新政出台后，盘活存量房源效率有所提高。目前，新房和二手房交易有所回升，但与庞大的待售库存相比，增量交易占比较低。比如，据克而瑞统计，10月份一线城市新房待售库存消化周期接近25个月，其中一半以上是往年批发销售的“旧库存”。如果考虑广义库存（在建但未售出），库存规模更大。二手房方面，各城市全面挂牌出售的规模也非常大。

当交易端的成本被“砍断”，再加上开发商和小业主的积极推动，将有助于促进这些房屋交易的流通。当巨额库存流通时，市场情绪将明显提振，商品房市场“止跌企稳”的基础将更加坚实。笔者认为，由于一线城市的需求更加集中，对交易成本更加敏感，减税政策实施后对需求的提振作用将会更加明显。预计11月份一线城市商品住宅成交量将继续在高位徘徊。

很多人认为，这个税收新政策出台后，后续政策的空间不会那么大了。但事实上，现有的很多政策仍在执行中，比如城中村改造100万套的货币安置（未来规模还可以扩大）、利用专项债券、专项贷款收购现有的城中村改造等。土地、房屋、“白名单”项目修复及贷款落实等。

一线城市是新市民最集中、规模最大的城市。他们是商品房市场的领军者。也是大家看待楼市走势的风向标，也是全社会关注的焦点。作为引导市场预期的信号具有重要意义。如果一线城市成交量能够维持在较高水平，将直接有利于提振全社会对楼市的信心。还可以利用互联互通的效应稳定三大都市圈的商品房市场。这样一来，全国近三分之一的商品房保有量就稳定下来了。考虑到新一线城市和“强省会城市”的需求基础也巨大，信心将进一步提振。

（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）