继财政政策“组合拳”之后，财政政策准备“接力”！

10月12日，财政部长表示，将运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具支持房地产市场止跌企稳。

同日，国务院新闻办就“加大财政政策逆周期调节力度，推动经济高质量发展”举行新闻发布会。财政部部长兰佛安在发布会上表示，按照9月26日召开的中央政治局会议部署，财政部将加快落实既定政策，聚焦稳增长、扩规模国内需求并降低近期风险。一揽子有针对性的增量政策措施将陆续推出。其中，运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具支持房地产市场稳定。

此外，财政部副部长廖敏表示，下一步，我们将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于稳定发展的政策措施。房地产方面，主要包括允许专项债券用于土地储备、支持收购现有住房、优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策等。

允许使用特别债券来收回闲置土地

财政部表示，将允许专项债券用于土地储备。主要考虑到目前各地闲置未开发土地较多，支持地方政府利用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区还可用于新增土地储备项目。

中国指数研究院企业研究总监刘水指出，支持地方政府利用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。这一政策扩大了专项债券的使用范围，让地方政府有更多资金回收闲置存量土地。 ，解决了收储资金不足的“困局”。房地产市场低迷，目前各地存在较多闲置未开发土地。房地产企业无法开发之前出售的土地，尤其是民营房地产企业缺乏继续建设的资金。在这一政策的支持下，政府利用专项债券回收房地产企业闲置土地，将有助于房地产企业回笼资金，缓解流动性和债务压力。

使用专项债券和专项资金收购现有商品房

财政部表示，支持收购现有住房，优化保障性住房供应。考虑到目前待售住房较多，主要采取了两项支持措施：一是利用专项债券购买各地现有商品住房作为保障性住房。二是继续用好保障性安居工程补助资金。最初，该基金主要用于支持新建保障性住房的融资。现在优化调整支持方向，适当减少新建规模，支持地方更新。保障性住房供应主要通过消化存量住房来增加。

刘水解释说，政策支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于购买现有商品住房作为保障性住房。这一政策可以加快现有商品房的消化。据中国指数研究院监测，2024年1月至9月，房地产企业销售总额同比下降38.8%房地产开发土地政策，降幅比上月扩大0.3个百分点。仅9月份，房地产企业销售额同比下降38.81%，环比下降2.20%。房地产企业去库存能力依然较弱。尤其是民营房企的销售下滑幅度更大，民营房企去库存的能力更弱。这一政策的实施，将有利于房地产企业加速去库存，有利于房地产企业回笼资金。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，根据财政部的存量土地、房屋收储计划，思路非常明确。对于已建成但未销售的住房，将直接使用专项债券购买，然后作为保障性住房来源，快速提供保障性住房。对完全未开发的土地，通过专项债券收储，纳入2025年土地储备项目。对在建和已销售的房屋，通过融资协调机制加强金融支持住建部推动住房交付保障。目前，各地已公布现有住宅用地和项目清单（包括未开工项目、已开工但未销售项目、已开工已销售项目等）。基础数据扎实，后续与专项债整合效率将得到提升。

专家：房产税减税计划将推出

财政部表示将及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，正在抓紧明确取消普通住宅和非普通住宅标准相关的增值税、土地增值税政策。

严跃进表示房地产开发土地政策，提到税收工具支持房地产止跌企稳，意味着将出台降低房产税的大动作。近期各地出台的政策均提到适时取消普通住房和非普通住房标准。未来，与该标准相关的税收政策预计也会有所调整，最直接的影响就是增值税和个人税负担的减轻。此外，土地增值税面临减免引导，房地产企业在拿地、项目开发时享受减税优势，也有利于规模化、高质量建设住房。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，取消普通住房和非普通住房标准，是为了降低住房置换和改善需求的成本。交易税费将大幅降低，比如购买144平方米以上房屋的。契税将从3%降至1%。土地增值税预计提前取消，竣工验收后直接转入清算流程，将为开发商节省1%-3%的地价税负。此外，税收政策也将是后续的重点。未来可能会减免二手房交易契税、增值税、个人税等。当刚性需求和改善性主导时，市场对价格和交易成本更加敏感，房产税二手房交易量有所减少或减少。上述税种最多可节省房价的5%-8%。根据以往的经验，减税降费会产生很大的“降本”效应，有利于释放门槛需求。

业内人士认为，财政部的政策对稳定房地产起到了积极作用。专项债券实际上代表了地方政府去库存的能力，与购房户的力量一起推动房地产去库存的发展。今年四季度房地产工作的重点是促进住房交易市场恢复。目前已有序推进，市场反馈良好。随着土地和存量项目的盘活，供需关系还有进一步优化的空间，将为四季度和明年房地产稳定健康高质量发展创造更好的条件。