5月以来深圳楼市成交量持续走高，也带动了毗邻的东莞楼市快速复苏，并在一些热点地区出现了炒作之势。

松山湖近年来成为东莞楼市的明星区域。自去年10月每平方米单价突破4万元以来，今年5月底，该地区的部分楼盘如万科金域淞沪、万科红溪诺雅等楼盘每平方米单价已达字头5、东莞南城区、林深区5月以来市场状况类似。

开发商占领市场

4月份之前，即使是在东莞南城区宏熙中心这样繁华的中心区域，全天也很少有人到店里向房产经纪人梁毅询问楼市信息。周边金融机构占用的不少写字楼也迟迟出租不出来。整层空置的现象逐渐增多，街上的行人也不再像以前那么忙碌。她曾怀疑今年东莞楼市将乏善可陈。

进入4月份后，梁毅明显感受到了市场的变化。

位于东莞南城区的万科金域华府一套63平米两居室的价格，从一年前的190万元小幅上涨到数十万元，并迅速上涨至目前的2.9元。 4月份以来，万元。

“南城区6月份就会有房源，但如果你去谈，卖家基本都会持观望态度，没有出售诚意。”刘小昭等多位从深圳赶来查看房源的人士告诉第一财经记者，东莞的热点区域现在几乎都是这种情况。

东莞松山湖区的情况与南城区高度相似。

松山湖是近年来东莞楼市的热门区域。 2019年，东莞松山湖区成为“新贵”，以9925户线上签约量位居东莞六大区之首。自去年10月每平方米单价突破4万元以来，今年5月底，该地区部分楼盘如万科红禧诺雅、锦绣山河、松山湖长城世家等楼盘单价已大幅上涨。全部达到每平方米5字头。

万科红溪诺雅的几位业主谈起这一切都颇为得意，“单价都在6万元/平方米以上，根本不用担心卖掉。”

毗邻松山湖的东莞寮步镇、大朗镇、大岭山镇星城翠龙湾部分楼盘价格也从2019年底的2.8万元/平方米上涨至目前的3.5万元/平方米。仪表。

如今，走在东莞南城区、松山湖区、林深区等地，随处可见价值3万元/平方米以上的房产。而这些近四五年来持续上涨的楼盘价格都停在了3字头。

用当地人的话说，“近两三个月的增幅几乎相当于过去四五年的累计增幅”。

总体来看，东莞本轮上涨有明显的梯度。

松山湖地区自4月份以来出现短期涨幅约30%至40%；毗邻松山湖的南城、大岭山、寮步镇、大朗镇短期涨幅在30%左右；东南毗邻深圳的凤岗，短期涨幅约30%。长安镇、塘下镇等短期增速在15%左右；长安镇、虎门镇等总体保持10%左右的小幅上涨趋势。

多位卖家告诉第一财经记者，东莞楼市的全面爆发式上涨有点夸张，但热点在过去两个月经历了快速上涨，现在已经转入卖方市场，成交量不活跃。开发商和卖家惜售或观望是热点地区的普遍现象。

“现在如果卖家真心报价，一周之内基本上就会卖掉。但市场已经升温，卖家基本不急于出手，他们想观望。”不少当地人表示，现在的热点区域是无盘出售。

深圳访客

当地人表示，这一轮涨价感觉“有些突然”。东莞楼市上一次出现类似情况是在2016年。

当时，东莞楼市均价从2015年的9658元/平方米跃升至14074元/平方米，涨幅达46%。上涨的核心原因之一是深圳楼市单价从3字头跳升至5字头，溢出需求传导至东莞楼市，助推整体上涨。临深地区不少房产的价格甚至出现了上涨。

区位优势以及深圳强大购买力带来的外溢需求和产业带动，使得两地楼市难以割裂。尤其是毗邻深圳的东南林深地区，也是东莞二手房价格最高的地区。

深圳游客是东莞楼市最重要的外力。目前，东莞约25%的购房者来自深圳。他们从东南与深圳毗邻的塘厦镇、凤岗镇出发，沿着官深高速驾车往返于深圳市龙华区、福田区上班。生活在双城的人民大军，是深圳和东城之间一支不断壮大的队伍。这也为深圳急需的人们提供了另一种选择。

以东莞林深交通枢纽塘厦镇为例，今年4月以来，镇内房价均价普遍从2万多元/平方米上涨至近3万/平方米。中心区万向联城一期最终售价为3.6万/平方米，毫无疑问将突破4万/平方米。

“过去四年，棠下基本上都是小幅上涨，甚至2018年有部分楼盘出现横盘下跌，这次却突然上涨了。”几位当地人表示，从4月份到现在，每套楼盘基本都卖到了几十块钱。每隔一周价格就会上涨1万元。

林深旗下的春晖国际城、棠下镇天悦家园等一手地产项目主要位于粤港澳一小时都市区，目前基本没有楼盘在售。

卖家的强势姿态是之前四五年来很少出现的。

卖家控制了市场，涨幅最大的是松山湖地区。业主返价停售、几天内涨价数十万元的例子在5月频繁出现，几乎与5月深圳楼市量价齐升同步。

以松山湖地区的兴城翠龙湾为例。早在去年底，单价还在3万元/平方米左右。年后，该楼盘价格涨至4万多元/平方米。每平方米价格以万元的速度快速上涨东莞长安二手房出售信息，成交量迅速增加。多位当地人告诉第一财经记者，今年4月以来，该楼盘的交易日趋活跃。 5月以来，一周内业主要价上涨60万至70万元的现象已屡见不鲜。

与林深地区以深圳游客为主不同，松山湖地区几乎是东莞当地人和外国人各占一半。该区引进了华为、大疆、生益科技等一批国内外行业龙头企业以及数百家中小型科技企业。是高薪人才聚集的地方；而松山湖则以发展产业功能为主，新增商品住宅项目有限，新增可售楼盘数量较少。

市场长期处于供不应求的状态，加上人才的不断涌入以及片区配套设施的不断完善，也更加强化了松山湖在这一时期继续领跑楼市的强劲势头。圆形的。

房地产公司抢地

回顾这一轮让当地人猝不及防的房价上涨，几乎所有快速走红的区域都是受到开发商地价信号的刺激。

以东莞最热的松山湖地区为例。去年，东莞成功销售30套商住楼盘。其中东莞长安二手房出售信息，深业集团在松山湖镇拿地的土地，可售楼面价高达28097元/平方米，稳居第一。按照正常的市场情况，该项目的入门价几乎大概率会达到极高的水平。

林深的塘下、凤冈地区也有类似的情况。目前热门地产项目的观望气氛很大程度上是受到开发商以高于面包价格的价格购买土地的影响。

东莞算得上是今年较早开始本地拍卖盛宴的全国城市之一。早在今年3月，在全国疫情隐现之际，东莞就开始了陆推。仅3月份，东莞就有11块住宅和商业用地被拍卖。林深片区近年来热销的凤岗镇两块住宅地块溢价率分别高达128.6%和237.5%，领跑3月份土地拍卖市场。

4月初以来，东莞土地拍卖市场持续回暖。开发商出售的新地块底价比附近待售房产还要贵，面粉比面包贵的拍卖场景开始频繁出现。

例如，林深市中心塘下的两块土地最近被拍卖。深圳市前海开发投资控股有限公司以近2.5万元/平方米的单价拿下该项目，创下该区域最高单价、最高配置的新纪录。目前该地区新房楼面价仅为2.3万元/平方米左右。

此外，与上一轮东莞楼市上涨不同，本轮上涨还受到东莞近一两年新实施的“三旧”改造项目的影响。

东莞南城、凤岗、塘厦等热点区域几乎被大型城市更新项目包围，如卓越、银河、宏荣园、佳兆业（01638.HK）、龙湖集团（00960.HK）、华润置地（01109） ）.HK）等参与了这些改造项目，不少尚未开工的改造项目底价就已经达到了2字头。

政策方面，东莞今年处于持续放松限制的状态。 3月份，东莞新建住宅价格不再需要向市发改局报备，限价政策有所放宽。多位当地人告诉第一财经记者，该市不少楼盘的挂牌价立即上涨了数千元。

5月7日，东莞市住房和城乡建设局深夜发文称，2017年4月11日前完成网签的新建商品房和二手房，不受“房产证”限制。必须获得证书2年才能上市交易。” 。这相当于突破了两年限售红线，将大量房屋推入二手市场。

东莞市统计局最新公布的数据显示，2020年5月，全市网上销售新建商品住宅签约4437套，销售面积52.1万平方米。成交量较4月份的3,869套和3月份的2,661套大幅增加。

没有迎来五一黄金周的火爆成交局面也在6月底爆发。端午期间，东莞市场新增供应量和成交量集体上涨，双双创年内单周最高值。乐友家数据显示，东莞住宅成交连续数周持续上涨，急需购房意愿强烈。

今年以来，东莞已成功出售商住物业20余套，成交金额超过300亿元，接近去年土地拍卖成交总额。近十个城镇街道创下了地王新纪录，这是近年来罕见的情况。就在6月29日，东莞市虎门地块被保利旗下东莞国铁保利实业发展有限公司以底价66.01亿元拿下，创下东莞拿地新纪录拍卖面积和总起拍价。